Первым делом запроси у продавца выписку из ЕГРН. Этот электронный документ заменил бумажное свидетельство. В нем смотри на текущего владельца, отсутствие обременений (ипотеки, ареста) и зарегистрированные права. Свери данные продавца с паспортом – любое несоответствие красный флаг.
Обязательно изучи правоустанавливающую бумагу, на основе которой объект появился у нынешнего хозяина. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или решение суда. Он подтверждает законность перехода права. Проверь, чтобы в истории не было разрывов в цепочке собственников.
Если сделка с ипотекой, банк потребует справку о доходах по форме кредитора, копию трудовой книжки и паспорт. Для самого объекта жилой недвижимости понадобится отчет независимого оценщика, аккредитованного финансовой организацией. Без этой бумаги кредит не одобрят.
При расчете наличными подготовь паспорт и подтверждение происхождения денег, если сумма крупная – это обезопасит от вопросов со стороны контролирующих органов. Финансовую сторону оформи распиской при передаче аванса, а в основном соглашении пропиши точную сумму и способ расчета.
Не подписывай ничего без технического паспорта БТИ или кадастрового плана. Убедись, что реальная планировка совпадает с документами, нет незаконных перепланировок. Если изменения были, они должны быть узаконены и отражены в техплане.
Заключительный этап – проверка отсутствия прописанных лиц, особенно несовершеннолетних. Запроси у продавца справку из паспортного стола или выписку из домовой книги. Это избавит от риска столкнуться с жильцами, которые откажутся выезжать после смены собственника.
Проверка бумаг продавца на чистоту
.webp)
Запросите оригинал свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН, где вы должны увидеть действующую регистрацию, отсутствие обременений (ипотека, арест) и точное соответствие данных продавца и объекта. Обязательно сверьте паспорт владельца с этими бумагами, а если собственников несколько – потребуйте нотариальные согласия всех на сделку.
Также проверьте оригиналы финансово-лицевого счёта и квитанции об отсутствии долгов по ЖКХ, запросите справку об отсутствии зарегистрированных лиц, особенно несовершеннолетних, и изучите договор основания приобретения жилья (например, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве) – это поможет убедиться в законности владения и исключить будущие претензии третьих лиц.
Подтверждение платежеспособности и расчетов
Подготовьте полный комплект бумаг, доказывающих происхождение средств: справку 2-НДФЛ или по форме банка, выписки по счетам и вкладам за полгода. Если часть суммы – наличные, потребуется чек из банка об их внесении или справка о снятии со счета. Ипотечным заемщикам кредитный договор и график платежей обязательны.
Ключевой аргумент для регистрации перехода права – подтверждение полной оплаты объекта. Это либо оригинал расписки от продавца (заверенная у нотариуса для безопасности), либо банковская выписка о переводе по аккредитиву или эскроу-счету. Без этой бумаги Росреестр сделку не зарегистрирует.
Храните все чеки, квитанции и платежные поручения. Они – ваша страховка на случай споров.
Список для нотариального заверения сделки
Соберите личные паспорта всех участников – продавцов и покупателей. Если владельцев несколько, явка каждого обязательна.
Потребуется оригинал свидетельства о праве собственности или актуальная выписка из ЕГРН, подтверждающая статус продавца и отсутствие обременений.
Привлеките действующий финансово-лицевой счет и квитанцию об отсутствии долгов по коммуналке. Нотариус проверит этот пункт.
Если жилье в долевой собственности, подготовьте нотариальные согласия супругов или отказы от преимущественного права покупки от других совладельцев. Без этого удостоверение невозможно.
В случае ипотеки кредитный договор и согласие банка на сделку – обязательные пункты. При расчете через банковскую ячейку принесите договор о ее открытии.
Захватите сам проект договора купли-продажи в трех экземплярах. Нотариус внесет его в реестр и проверит корректность формулировок.
Перечень для регистрационной палаты
Соберите оригинал договора купли-продажи, подписанный сторонами в трёх экземплярах. Обязательно потребуются паспорта всех участников сделки, а также нотариально заверенное согласие супруга продавца, если жильё приобретено в браке. При ипотеке приложите кредитный договор с закладной.
Не забудьте акт приёма-передачи, квитанцию об оплате госпошлины (2000 рублей для физлиц) и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности продавца. Если действует представитель, добавьте доверенность. Подать полный пакет можно через МФЦ, что часто удобнее прямого обращения в Росреестр.