Покупка квартиры – это уже не простой обмен денег на квадратные метры. За красивой рекламой часто скрываются сложные истории владения, долги, судебные иски или даже мошеннические схемы. Именно поэтому предложение обязать продавцов и покупателей продолжается. юридическое расследование сделки – не просто бюрократическая инициатива, а попытка защитить рынок от системных ошибок. Депутат выступил с идеей Госдума Александр ЯкубовскийЧлен комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, сказал «Известия».
Что они предлагают изменить?
Якубовский считает, что при покупке и продаже жилья необходимо вводить обязательное проверка юридической чистоты объекта. Он предлагает закрепить исследование на юридическом уровне и поручить его нотариусам.
Сейчас нотариусы при удостоверении сделки проверяют только основы:
-
определить личности сторон;
-
проверьте их емкость;
-
подтвердить право собственности по данным Росреестр;
-
уточнить наличие обременений (ипотека, арест, сервитут).
На этом контроль заканчивается. Нотариус не анализирует историю квартиры: кому она принадлежала и когда, имели ли место спорные сделки или дела о наследстве. И именно сюда могут привести риски расторжение договора даже годы спустя.
«Сегодня не анализируют историю передачи прав и юридических споров, что позволяет мошенникам оспаривать сделки с добросовестными покупателями», — отметил в интервью изданию депутат Александр Якубовский. «Известия».
Почему нынешняя система не спасает покупателей
Даже самая тщательная проверка документов не гарантирует, что квартира «чистая». Объект часто продается быстро после спорного наследства, приватизации с нарушениями или поддельной доверенности. Судебная практика показывает: если сделку признать недействительной, пострадавший покупатель останется без квартиры и без денег.
Почему правительство не может просто компенсировать ущерб? Потому что законодательство защищает права собственности, а не финансовые риски. Если окажется, что продавец не имел права распоряжаться имуществом, добросовестный покупатель теряет имущество и компенсировать убытки удается редко – мошенники исчезают или разоряются.
С введением обязательной экспертизы нотариус обязан не только проверять документы, но и оформлять их. анализ истории объекта. Это включает в себя поиск судебных решений, аресты, запросы в архивные органы и сверку предыдущих сделок.
Как будет выглядеть новая процедура
Предложение о замене подразумевает создание единый стандарт проверки недвижимость до сделки. Это может включать в себя следующие шаги:
-
Изучение всех предыдущих передач собственности.
-
Мониторинг юридических споров, арестов и претензий.
-
Запрос информации по вопросам наследства.
-
Сравнение паспортных данных всех участников предыдущих сделок.
-
Анализ возможных рисков на основе базы данных Федеральная нотариальная палата.
Что делать, если нотариус ошибся? Ответственность за последствия тогда лежит на нем и на страховой компании, в которой застрахована деятельность нотариуса. Это создает дополнительный уровень защиты покупателя, аналогичный страхованию банковских вкладов.
Пока предложение не оформлено в виде законопроекта, но комитет Госдумы готовится обсудить механизм. Если идея получит поддержку, процедура может стать обязательной для всех сделок с жилой недвижимостью, включая вторичный рынок.
Аргументы за и против
Преимущества инициативы очевидны:
-
сокращение количества мошеннических схем;
-
защита добросовестных покупателей;
-
укрепление доверия на рынке недвижимости;
-
сокращение судебных исков.
Но есть и риски. Поскольку исследование требует дополнительного времени и ресурсов, стоимость нотариальных услуг может вырасти. Это особенно чувствительно к сделкам с дешевым жильем. Более того, в небольших населенных пунктах не всегда есть специалисты, способные провести глубокий анализ истории объекта.
Можно ли предотвратить рост цен? Теоретически да, если экзамен станет частью государственной услуги с фиксированной оплатой. Однако такой механизм еще не разработан.
Некоторые юристы полагают, что расширение полномочий нотариусов приведет к чрезмерной централизации рынка. Сегодня многие сделки осуществляются в простой письменной форме – через банк или МФЦ, без вмешательства нотариуса. После нововведения все придется проходить через нотариусов, что увеличит нагрузку на систему.
Юридическая экспертиза как фильтр мошенничества
Распространенной ошибкой на рынке жилья является: доверять «по документам» без исторического анализа. Покупатель проверяет выписку из ЕГРЮЛ, видит «чистые» данные и считает, что рисков нет. Но через несколько месяцев появляется мужчина с претензией: квартиру когда-то приватизировали с нарушениями и сделку признали недействительной.
Результат – потеря имущества. Альтернативой является обязательное судебное расследование, в ходе которого подобные объекты удаляются до подписания договора.
В Европе и США подобные проверки проводят нотариусы или специализированные компании. Там без отчета о «чистоте прав собственности» (title report) ни один банк просто не примет сделку. Российский рынок движется к такому же стандарту, но пока без законодательной поддержки.
А что, если мы оставим все как есть? Тогда случаи потери жилья по вине мошенников повторятся и нагрузка на судебные органы увеличится. Добросовестный покупатель все равно останется незащищенным.
Что изменится для граждан?
Если инициатива Якубовского будет реализована, перед продажей квартиры гражданам придется учесть новый этап – обязательную юридическую проверку. Это плюс для покупателя: он получает письменное заключение о безопасности сделки. Для продавца это еще и гарантия того, что сделка не состоится из-за «грязного» прошлого квартиры.
Чтобы процесс прошел гладко, специалисты рекомендуют действовать поэтапно:
-
заранее собрать все правоустанавливающие документы;
-
получить исчерпывающую выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
уточнить, является ли объект спорным;
-
Прежде чем обращаться к нотариусу, проведите независимую юридическую оценку.
Завершение сделки вне нотариуса в целях экономии часто является ошибкой. В результате возникает риск подделок, фальшивых доверенностей и последующих судебных исков. Законодательная инициатива как раз и призвана обеспечить, чтобы таких лазеек не оставалось.
.jpg)
