На Кипре почти каждая третья сделка с недвижимостью происходит за пределами Евросоюза. По данным, озвученным в парламенте республики, 27% проданных вещей принадлежали гражданам третьих стран. Эта цифра встревожила депутатов, и 6 ноября 2025 года в парламент были внесены три законопроекта, направленные на ужесточение контроля за зарубежными закупками.
Новый курс: от либерализации к ограничениям
Кипр уже много лет пытается привлечь иностранные инвестиции через сектор недвижимости. Программы «Золотых паспортов», отмененные после скандалов 2020 года, оставили огромный приток покупателей из Азии, Ближнего Востока и Восточной Европы. Поскольку доля иностранцев на рынке приближается к трети, депутаты считают, что пришло время пересмотреть баланс между инвестициями и национальными интересами.
По данным МВД Республики Кипр, гражданин страны, не входящей в ЕС, уже может приобрести до двух объектов недвижимости: жилую или коммерческую, либо земельный участок площадью до 4000 квадратных метров. м, но любая сделка требует одобрения Кабмина. Новые предложения направлены на то, чтобы сделать систему не столько формальной, сколько управляемой.
Инициативы партий DISY, DIKO и DIPA
Три центристские партии – DISY, DIKO и DIPA – представили совместный пакет поправок, ограничивающих возможности иностранных инвесторов. Основная идея: минимизировать спекуляции и не допустить концентрации активов в руках иностранных владельцев.
Основные предложения:
- Физические лица – граждане третьих стран смогут приобрести только один объект недвижимости на одном земельном участке.
- Для юридических лиц вводится требование о том, что 51% акций компании должны принадлежать гражданам Кипра или ЕС, если компания желает приобрести недвижимость.
Почему это важно? Потому что значительная часть транзакций проходила через «подставные» компании, при этом реальные бенефициары были скрыты. Новое правило должно устранить систему косвенного владения через посредников и потенциальных акционеров.
Что будет, если оставить все как есть? Угроза монополизации рынка и роста цен для местных жителей сохранится. В то же время ограничения могут препятствовать определенным иностранным инвестициям, что особенно чувствительно для прибрежных территорий, где доля таких сделок составляет 60%.
Законопроекты АКЭЛ: борьба с лазейками в законе
Левая партия АКЕЛ пошла еще дальше и внесла два собственных законопроекта. Их цель — устранить лазейки в законодательстве, позволяющие обойти одобрение транзакций правительством.
Первый документ касается договоров уступки. Эти договоренности позволили покупателю из третьей страны фактически приобрести право на недвижимость без официального одобрения правительства. AKEL предлагает отменить эту практику и потребовать регистрации всех этих сделок в земельном кадастре.
Второй законопроект уточняет понятие «компания, контролируемая иностранцем». Предлагается включить любую организацию, бенефициарные владельцы которой, согласно Закону об отмывании денег, не являются гражданами Кипра или ЕС. Таким образом, контроль будет распространяться не только на непосредственных владельцев, но и на конечных бенефициаров.
«Механизмы теневой собственности подрывают прозрачность и безопасность рынка», — сказал депутат Андреас Кавридас от партии AKEL в парламенте.
Исключения и гибкость
В AKEL поняли необходимость сохранения минимальной привлекательности для малого бизнеса и предложили послабления. Таким образом, разрешение Кабинета Министров не требуется, если:
- физическое лицо – гражданин третьей страны приобретает жилье площадью до 200 м². м или офис до 300 м²;
- иностранная компания покупает магазин до 200 м² или офис до 300 м².
Эта мера направлена на то, чтобы не парализовать мелкие коммерческие операции и сохранить рынок открытым для местных инициатив. Однако партия предлагает одновременно ввести полный запрет на приобретение иностранцами лесных и сельскохозяйственных земель, а также территорий, граничащих с так называемой «Зеленой линией» — демилитаризованной зоной, разделяющей остров на греческую и турецкую части.
Кроме того, запрет коснется территорий вблизи объектов критической инфраструктуры: электростанций, военных баз, аэропортов и станций водоснабжения. Этот шаг вызван опасениями по поводу национальной безопасности и предотвращения потенциального иностранного влияния в стратегических секторах.
Контроль против капитала
Можно ли считать подобные меры ограничением свободы инвестиций? Да, но их сторонники видят в этом необходимый компромисс. По данным Кипрской ассоциации оценщиков, иностранные инвестиции в жилую недвижимость привели к росту цен на 70% в некоторых регионах за последние пять лет. Местные жители все чаще не могут себе позволить купить квартиру в Лимассоле или Никосии.
Что будет с рынком, если законы будут приняты? Вполне вероятно, что часть иностранного капитала перейдет в коммерческую недвижимость или инвестиции в строительный сектор через совместные предприятия с кипрскими партнерами.
Однако существует риск временного снижения общего объема операций и снижения доходов бюджета. Опыт 2021-2022 годов показывает, что ужесточение регулирования на рынке недвижимости приводит к краткосрочной коррекции, после которой инвесторы адаптируются к новым правилам.
Прошлые ошибки и возможные сценарии
С момента отмены золотых паспортов в 2020 году Кипр пытается найти баланс между открытостью и безопасностью. В то время правительство недооценило, что прекращение программы без параллельного регулирования приведет к созданию новых серых схем. Иностранцы продолжали приобретать недвижимость по договорам уступки, минуя официальные разрешения.
Типичная ошибка властей – запоздалая реакция на изменившуюся ситуацию. В результате рынок перегрелся, и даже закрытие программ не смогло остановить рост цен. Новый пакет законопроектов может стать попыткой исправить системную инерцию.
Что, если ограничения окажутся слишком строгими? Тогда внешний спрос пойдет на Северный Кипр или в соседние страны с более мягким инвестиционным режимом – Грецию и Мальту.
Что, если их вообще не представят? Тогда рынок продолжит расти не за счет внутреннего спроса, а за счет внешнего капитала, усиливая социальное расслоение и давление на инфраструктуру.
Внутри страны инициатива укрепляет позиции сторон, занимающихся темой национальной безопасности и контроля. Но экономически это может привести к временной стагнации строительного сектора, особенно в регионах, где доля зарубежных сделок превышает половину всех продаж.
Как может измениться механика транзакций
Если парламент примет законы, механизм покупки недвижимости гражданами третьих стран будет состоять из нескольких этапов. Покупателю необходимо будет подтвердить не только источник финансирования, но и конечную цель приобретения. Компании должны будут обнародовать всю структуру собственности, а все сделки должны будут обязательно регистрироваться в земельном кадастре.
Порядок действий будет следующий.
- Проверка происхождения капитала и корпоративной структуры.
- Подача заявления в кадастровую службу и МВД.
- Получение разрешения (или отказа) Кабинета Министров.
- Внесение реквизитов сделки в Единый реестр иностранных собственников.
Такая договоренность позволит государству контролировать всю цепочку собственности, снижая вероятность обхода закона. При этом сохраняется возможность приобретения без разрешения мелких вещей – для личного проживания или для малого бизнеса.
Международный контекст
Подобные меры уже действуют в других странах ЕС. В Португалии и Испании иностранцы из стран, не входящих в ЕС, также сталкиваются с квотами и ограничениями при приобретении земли в прибрежных районах. Европейская комиссия признает, что чрезмерная концентрация иностранных активов в сфере недвижимости может создать риск экономического давления и «мягкого влияния» на политику малых государств.
На этом фоне кипрская инициатива выглядит не изолированной инициативой, а частью общей тенденции к «национализации» стратегических активов в Европе. Это особенно актуально для островных государств, где географическое положение делает каждый гектар земли потенциально важным для обороны и логистики.
Конечное направление движения
Парламентские дебаты по вопросам недвижимости отражают более широкий конфликт между открытой экономикой и защитой суверенитета. Вопрос не в том, ограничивать ли иностранцев, а в том, как далеко можно зайти, не подорвав инвестиционный климат.
Кипр находится на пороге пересмотра законодательства, который может изменить архитектуру всего рынка. Независимо от того, какие изменения будут приняты, их влияние будет заметно в 2026 году – в статистике транзакций, ценах и структуре собственности.
.jpg)
.png)
