Город больше не узнает себя: известные достопримечательности пустеют и уступают место новым сценариям

Торговые центры в России в последние годы все больше меняют свое предназначение. Снижение покупательской активности и осторожность ритейлеров побудили владельцев искать другие способы использования больших городских пространств. В результате многие объекты недвижимости превращаются в склады, что меняет рынок коммерческой недвижимости. Об этом свидетельствуют исследования IBC Real Estate.

Содержание

Реформатирование торговых площадей: почему это происходит?
Рынок торговой недвижимости: что происходит внутри сегмента
Особенности функционирования торговых центров в новых условиях
Сравнение: торговые площади и классические склады
Советы по выбору здания для складских задач
Популярные вопросы о переформатировании ТЦ в склады

Реформатирование торговых площадей: почему это происходит?

Снижение спроса в офлайн-торговле стало ключевым фактором, побудившим владельцев торговых центров искать новые способы зарядки площадей. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на начало четвертого квартала 2025 года в России их будет уже 587 тыс. м². м торговых площадей сданы в аренду под склады. Это примерно 15% от общего объема имеющихся средств, что демонстрирует масштаб происходящих изменений и то, как быстро рынок реагирует на новые экономические условия, сообщает РБК.

Согласно исследованию, значительная часть предложения сосредоточена в крупнейших агломерациях. Более трети всех имеющихся площадей для складских нужд находится в Москве и области – это около 232 тысяч квадратных метров. м. Второе место занимают Санкт-Петербург и Ленинградская область – здесь около 68 тыс. кв. м. Остальные регионы вместе составляют около половины рынка подобных предложений – около 286 000 м². М. География распределена достаточно равномерно, что свидетельствует о том, что тенденция носит не локальный, а федеральный характер.

Особо следует отметить тот факт, что значительная часть заказанных под склады помещений ранее принадлежала крупным зарубежным сетям. После того как их активы перешли к новым российским владельцам, их переименовали и переосмыслили использование площадей. Например, здания закрытых магазинов Desport, созданных после покупки активов Decathlon, уже сданы в аренду под складские цели. Аналогичная ситуация наблюдается в гипермаркетах «Сельгрос», а также на площадях бывших магазинов IKEA, 14 из которых были арендованы маркетплейсом «Мегамаркет» в 2024 году для организации собственной логистической инфраструктуры.

По мнению экспертов, аренда складских помещений под склады сталкивается с рядом сдерживающих факторов, несмотря на ощутимую заинтересованность владельцев торговых центров в такой форме использования объектов. В частности, рынок складской недвижимости больше не испытывает острого дефицита, что снижает готовность арендаторов выбирать альтернативные объекты недвижимости.

«Рынок складской недвижимости сейчас вышел из состояния острого дефицита, и арендаторы зачастую предпочитают жилье с более низкой арендной платой и более подходящим, качественным строительством», — поясняет представитель IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Стоимость аренды также становится важным ограничивающим фактором. В Москве торговые площади, сдаваемые под склады, обходятся арендаторам дороже — в среднем 15,1 тыс. руб. за 1 м² в год. Для сравнения, традиционные сухие склады класса А в столичном регионе предлагают расценки около 11 тысяч рублей. за 1 м² в год. Это существенная разница, учитывая специфику складской логистики: необходимость оборудовать разгрузочные площадки, обеспечить удобные подъездные пути и соблюдать требования к высоте потолков и конструкции пола.

Еще один барьер связан с юридическими нюансами: видом разрешенного использования участка. Если ВРИ не позволяет организовать склад, владельцу придется пройти административную процедуру по изменению статуса. Однако это не всегда возможно, что существенно ограничивает вариативность использования объекта. Расположение торговых центров в черте города также создает проблемы: логистические компании, эксплуатирующие большегрузный транспорт, сталкиваются с ограничениями или полным запретом на въезд такого транспорта.

Однако у этой категории объектов все же есть преимущества. Это прежде всего привлекательные локации: многие торговые центры расположены в местах с высокой транспортной доступностью, что важно для логистики последней мили, особенно для маркетплейсов и служб доставки. Эксперты полагают, что использование торговых помещений под склады в будущем может увеличиться, хотя пока динамика зависит от уровня спроса и общей экономической ситуации.

«Но с учетом тенденции снижения цен на аренду и роста доли свободных площадей перспектива использования бывших торговых центров сегодня снижается», — заключил Евгений Бумагин.

По данным КОР. XP, доля вакантных площадей в столичных торговых центрах в третьем квартале 2025 года достигла 5,7%. Этот уровень выше показателя предыдущего квартала, а также выше значения на начало года. Аналитики объясняют ситуацию замедлением потребительского спроса и высокими процентными ставками, которые ограничивают возможности торговых сетей по развитию и поддержанию офлайн-магазинов. Интересно, что большая часть вакантных площадей оказалась в торговых центрах регионального формата: вакантность в них составила 13,2%, что является заметным ростом.

Рынок торговой недвижимости: что происходит внутри сегмента

Сложившаяся ситуация создает новые направления развития для владельцев торговых объектов и логистических компаний. Ритейлеры сокращают площади, которые они ранее использовали для традиционной офлайн-торговли, поскольку модели потребления меняются. Пользователи все чаще обращаются к онлайн-покупкам, а маркетплейсы усиливают свое присутствие, вынуждая логистические компании искать дополнительные площади для хранения, сортировки и распределения товаров.

Переформатирование торговых центров в склады – один из вариантов удовлетворения этой тенденции. Он не универсален, но показывает, как коммерческая недвижимость может адаптироваться к изменениям рынка. Владельцу предоставляется возможность использовать пустующие объекты, а логистический оператор получает дополнительный инструмент для оптимизации своих процессов.

Особенности функционирования торговых центров в новых условиях

Текущая трансформация рынка торговой недвижимости затрагивает большинство крупных городов России. Однако каждый объект сталкивается со своими проблемами. Некоторые расположены в районах с небольшим трафиком, другие – в местах, где конкуренция между торговыми центрами выше среднего. Также важно учитывать специфику текущих потребительских привычек: покупатели стали проводить меньше времени в торговых центрах, что отражается на доходах арендаторов.

В некоторых случаях торговые центры пытаются внедрить новые форматы: пространства для проведения мероприятий, коворкинги, спортивные площадки, зоны детского досуга. Но эти решения требуют инвестиций в инфраструктуру и не всегда приводят к быстрой окупаемости. Поэтому варианты организации складских помещений, особенно временных или гибких, становятся более привлекательными для владельцев.

Важно помнить, что выбор логистической компании зависит не только от стоимости аренды. Анализируют инфраструктуру, возможность расширения, качество конструктивных элементов здания, высоту потолков, удобство выпуска и другие технические параметры. Если объект не соответствует их требованиям, арендаторы обращаются к профессиональным складским операторам.

Сравнение: торговые площади и классические склады

При сравнении торговых площадей, используемых в качестве склада, с полноценными складскими помещениями можно выделить ряд ключевых отличий. Традиционные склады класса А специально спроектированы для нужд логистики, имеют оптимальную высоту потолков, грузовые доки, усиленные полы и удобные места для маневрирования автотранспорта. Торговые площади изначально создавались для других целей и поэтому не всегда отвечают высоким требованиям складской логистики.

Однако у торгового центра есть свои преимущества. Их расположение зачастую ближе к городским центрам, чем складские комплексы, которые зачастую формируются на окраинах или в пригородах. Это облегчает доставку «последней мили» и сокращает временные затраты курьерских служб.

По сравнению со стоимостью аренды склады класса А обычно дешевле, чем торговые помещения, переоборудованные под склады. В то же время разница в цене делает традиционные склады более привлекательными для компаний, ориентированных на минимизацию эксплуатационных расходов.

Советы по выбору здания для складских задач

Если компания рассматривает возможность аренды площади в торговом центре под складские нужды, эксперты рекомендуют учитывать несколько важных аспектов.

Оцените технические параметры: высоту потолков, состояние пола, наличие зон разгрузки, возможность установки стеллажных конструкций.

Убедитесь, что использование объекта юридически правильное: проверьте ВРИ участка и возможность официального размещения склада.

Учитывайте доступность логистики: оцените наличие удобных подъездных дорог, ограничений на доступ грузов и расстояние до основных транспортных узлов.

Сравните стоимость аренды со складскими предложениями класса А: иногда разница может существенно отразиться на бюджете.

Проанализируйте потенциал расширения помещения: по мере роста бизнеса потребуется больше места.

Проверьте эксплуатационные расходы: они могут сильно различаться в зависимости от типа недвижимости.

Рассмотрите вариант краткосрочной аренды: это позволит протестировать модель, не тратя много денег.